购房合同上常见信息怎样影响贷款申请

看到这篇分享的标题,很多人一定想这还用说嘛!合同上的信息当然影响,可是还是会有许多王二们会忽略掉。以下就是一些典型的案例,分享给大家,以免出现同样的问题耽误房子成交。

王二买房子时签订了合同价格 $900,000,冷静期 5 天。

因为之前已经安排了贷款预批,所以很有信心 5 天内贷款可以拿到全批。王二的律师也将对方签字的合同发于贷款经纪安排银行估价,银行估价全价回来,贷款很快获得批准,贷款文件也陆续收到。

因为贷款经理的妥当安排,进展顺利的购房让王二觉得不用担心交割,于是就去忙工作于贷款经纪安排了 2 周后签贷款文件。签字时,有心的贷款经纪详细解释每一个条款,同时确认贷款文件中几项信息包括房契上名字、房契号、独立屋保险最低保值要求、也包括房子价格是否有变化。

王二听到这里问道:「因为房子有缺陷,后来我和卖方讨价,房子价格少了 $2000 澳币,这个有影响吗?

当然有影响,至此贷款文件作废。王二可能不理解,房子估价都估到了 90万,我买价便宜了 2千银行业不吃亏,这会有啥影响?

但是事实上,贷款只能重新拿到更改后的合同,递交银行重新审批,重新出文件签字才能安排交割。

大家要注意,价格上有任何变化,不论是高了还是低了,除非是私下现金结算,但只要合同上的价格有修改。那么银行的贷款都需要重新批准,因为价格变化了,印花税也会随之变化,贷款数字对应不上的情况下,最终即便文件还回银行业无法交割。

这也是为何我们通常建议客户:

1. 在合同价格没有能够最终确认情况下,不要随意安排估价,会影响贷款
2. 合同价格有变化的情况下必须及时通知贷款经理或银行
3. 建筑贷款在没有最终 finalised 情况下也不要着急递交银行处理

这一相在华人中还是很常见的,多见的是两个字的名字,比如「王二宝」,澳洲当地人中介常常把「二宝」分开写,这样会导致与护照证件不符的情况,贷款申请时会出现问题或无法成交。

正确的写法是 Erbao Wang

(不是 Er Bao Wang,也不是 ErBao Wang)

再一个就是签字,很多时候我们护照上签字一板一眼,在澳洲买房时签字也不知道要签中文还是英文,然后签字后发现和护照或驾照上又有不同,甚至贷款申请时又是另一个签字。这里要注意的是,签名就是一个标识,所有文件上都要保持一致。如果您平时签字以护照为准,那么就不要随意更改。如果您已经持有澳洲驾照,可以以驾照上签字为准,主要是前后保持一致。

主要是楼花成交会要注意的问题,楼花 settle 前准备贷款,但是因为房子还没有注册登记,所以 title 信息会缺失,海外客户在 NSW 州的房子推出 VOI(认证证件)的政策后需要国内澳洲使馆见证签字只有登记后出贷款文件才可以操作。

多数情况下递交后,当房子注册后立刻安排律师提供 transfer 补充给银行。

Vendor 是卖家的意思,在维州常常出现 Nominee 的情况,或者是新州也会有楼花转让,在交割前转让的话涉及到 double transfer,也就是成交时房子会先从开发商过户到第一个买家同时过户到第二个转手后的买家。注意这类情况并不是每个银行都接受所以要提前告诉贷款经纪,或有经验的贷款经纪可以通过合同判别出来避免最后一刻出现问题无法成交。